식당 폐업 시, 철거 및 원상복구를 진행할 때, 업체 선정에 도움이 될 만한 글을 작성해 본다. 업체 선정은 정말 중요한 일이다. 수많은 철거업자분들을 만나면서, 철거 시장에 대한 정보를 얻을 수 있었다. 정말 별의별 업자들이 다 있기 때문에 신중에 신중을 더해 철거 업체를 선정해야 한다.
우선, 업체선정의 경우, 한번에 결정하는 것은 상당히 성급할 수 있다. 따라서 아래와 같은 과정을 거쳐서 최종적으로 철거와 원상복구를 진행할 업체를 선정할 것을 추천한다. 글이 길지만, 철거가 처음이시라면, 꼼꼼히 읽어보실 것을 권한다. 모든 내용은 내가 직접 겪은 것을 기반으로 한다.
| 철거 업체 선정 순서 | 비고 |
| 1. 철거 업체 리스트업 (여러 업체 정보를 찾아서 기록해 두기) | 지인소개, 네이버, 구글, 유튜브, 블로그, 숨고 |
| 2. 리스트업 해둔 업체 컨택 (1번에서 기록해둔 모든 업체들에 전화를 돌린다) | 전화예절, 약속준수 여부 확인 |
| 3. 2번에서 1차적으로 선정한 업체들로부터 가견적 받기 | 가게 방문한 업자의 태도 확인 |
| 4. 건물주와 원상복구 범위 협의 | 철거업자들로부터 얻은 정보 활용 |
| 5. 철거업체들로부터 진짜 견적 받기 | 3번에서 방문해준 업체 중 일부 선정 |
| 6. 철거 및 원상복구 업체 최종 선정 | 1-5번 과정을 종합해서 업체 최종 선정 |
식당 철거 업체 선정을 위한 6가지 과정
| 1. 업체 리스트업 (여러 업체 정보 찾아서 기록해 둘 것) |
우선 모든 채널을 통해 철거업체들의 정보를 찾는다. 업체 정보를 찾고, 괜찮은 업체로 보이는 업체들의 정보를 기록해 둔다. 업체 이름, 사무실 위치, 전화번호, 시공 내역, 업력 등을 모두 정리해 둔다.
어떻게 철거 업체들을 찾을 것인지, 그 구체적인 방법은 아래를 참고하시라.
1. 지인 소개
우선, 가장 믿을 만한 방법은 지인의 소개를 받는 방법이다. 이미 합리적인 가격에 실력 좋은 업자분들을 통해 문제없이 철거를 경험해 본 지인분이 계시면, 그 업체를 소개받으면 된다. 물론, 그렇다고 바로 그 업체로 선정하면 안될 일이다. 그저, 우리의 리스트 중 한자리에 올려두면 된다.
2. 인터넷 검색(네이버, 구글)
나는 디지털 마케터였다. 먼저 온라인 광고에 대해 한마디 하자면, 우선 광고비를 써서 온라인 검색 화면에 업체정보와 홈페이지를 노출시키고 있다는 것 자체만으로, 사업에 투자를 하고 있다는 것을 증명하는 일이다.
따라서, [식당철거], [식당 원상복구], [해당지역명 + 철거], [해당지역명 + 원상복구] 등의 키워드에서 어느 정도 상단에 노출되고 있는 철거업체라면, 홈페이지에 방문해 보라.
홈페이지에서 그 업체의 정보를 보며, 그래도 홈페이지에 어느정도 성의를 쏟은 느낌이 나고, 레퍼런스드를 잘 정리해 둔, 실력이 좋을 것 같은 업체들을 리스트에 올리자. 홈페이지를 봤을때, 딱 느껴지는 그 감도 무시할 수 없다.
네이버를 메인으로 하되, 동일한 방법으로 구글도 찾아본다.
3. 네이버 블로그, 유튜브반응형
혹시라도 홈페이지가 없는 업체라도, 네이버 블로그에 게시글과 휴대폰 번호가 있다면, 마찬가지로 리스트에 올려둔다. 또한 유튜브를 통해서도 업체 정보를 수집할 수 있다. 믿음이 가는 업체들의 정보를 모아둔다. 유튜브 검색 시에도 위 네이버 검색과 같이 키워드 중심으로 검색하면 된다.
4. 숨고
숨고, 한번쯤 사용해 보셨을 것이다. 마찬가지로 숨고를 통해 연락 오는 업체들을 리스트업 해둔다.
| 2. 리스트업 해둔 업체 컨택하기 (1번에서 기록해둔 모든 업체에 전화한다) |
1) 1차 거르는 기준 : 전화 예절 (기본 예의)
2) 2차 거르는 기준 : 약속 준수 여부 (신뢰도)
위에서 인터넷 검색을 통해 리스트업 해둔 모든 업체들에 전화를 돌린다. 보통 10개가 넘는 업체들을 위에서 리스트업 해두었을 것이다. 정말 신기하게도, 전화 통화만해봐도, 우선적으로 제외시켜야 할 업체들이 보일 것이다. 구체적인 내용은 아래를 참고하자.
우선, 전화를 통해 식당의 규모, 특이사항, 위치 등 식당 정보를 업체에 전달하고, 직접 와서 견적을 봐주실 수 있는지 예의 있게 문의드리자. 대부분, 다 응해주시니, 방문 약속을 잡으면 된다.
약속을 잡으면, 문자로 다시 한번 본인 식당 상호명, 위치, 약속일 등을 전송하자. 그래야, 본인도 헷갈리지 않고, 업체측에서도 기억하기 쉽다.
※ 전화 통화 시, 이런 업체는 거르자!
정말 딱, "여보세요~" 그 말투만 들어봐도, '아~ 여기는 걸러야겠다'. 하는 생각이 들게하는 업체들이 있다. 편견일 수도 있으나, 그냥 통화 예절 하나만으로도, 판별이 된다. 이건 개인의 느낌에 따라 다를 수 있는데, 그 느낌이 상당히 정확하다고 믿는다.
어찌 보면, 철거 업체도 당연히 고객응대와 영업이 기본 중에 기본일 텐데, 이 기본이 안되어 있으면, 철거 작업에 대한 신뢰가 생기지 않는다. 또, 철거와 원상복구를 진행할 때, 말이 안 통할 확률이 굉장히 높기 때문에, 커뮤니케이션 능력이 없다고 판단하고 거르는 게 맞다.
이렇게 리스트업 해둔 모든 업체들에 전화를 해서, 걸러야 할 업체를 1차적으로 미리 걸러두고, 직접 보고 싶은 업체와는 약속을 잡으면 된다.
그리고, 약속을 잡았는데, 그 약속을 잘 지키는 업체도 있고, 아무래도 바쁘다보니 약속을 까먹는 업체들도 있다.
물론, 사람이니까 까먹을 수 있다. 이때 이분들의 대응 방식을 보고 거를지 말지 2차로 결정하면 된다. 바로 약속을 잡으시는 분들이 계시고, 뻔뻔하게 나오는 분들도 계시니, 감사할 따름이다.
또 약속시간보다 늦으시면, 전화나 문자를 보내시는 분들도 계시고, 아무 말씀 없이 3,40분씩 늦으시는 분들도 계신다. 이런 것들을 보면, 그냥 작업할 때도 어떤 식으로 하실지 대강 보인다. 꼼꼼히 기록해 보자.
| 3. 2번에서 1차적으로 선정해둔 업체들로부터 가견적 받기 |
3) 3차 거르기 : 식당 방문한 업자의 태도(성실성)
우선, 건물주와 원상복구 범위를 협의하고 확정하기 전에, 가견적을 받으면서 업자들에게 조언도 얻고, 기본 정보도 많이 습득해 놓아야 한다. 그래야 이후 건물주와의 의사소통이 좀 더 수월해진다.
가견적을 달라고 하면, 진짜 세세하게 견적을 주는 업체도 있고, 그냥 말로 대강 설명하며 나중에 건물주랑 협의가 되면 연락 달라고 하는 분도 계시면, 견적을 주겠다고 하고 견적을 안주는 업체들도 있다.
그런데, 견적을 만약에 안 주더라도 그 업체를 즉시 배제할 필요는 없다. 왜냐하면, 업체 입장에서, 견적서를 만드는 것도 일이기 때문에, 이런 행정 업무를 싫어하는 업자분들도 계시다. 행정 업무를 싫어한다고 실력이 없는 것은 아니다. 다만, 신뢰도와 성실도에 대해서는 어느 정도 판단에 도움이 될 것이다.
* 사실, 악덕 건물주들의 경우, 진짜 너무하다 싶을 정도로 임차인을 괴롭힌다. 그런 괴롭힘을 사전에 방지하기 위해서는, 내가 공부하고 알아둔 후, 복구 범위를 디테일하게 협의하고 기록을 남겨두어야만 한다. 그러니, 이 사전 공부를 위해서 최대한 많은 업체에게 컨설팅을 받고 가견적을 받는 게 상당한 도움이 된다.
구체적으로, 건물주와의 복구범위 협의 시 어느 부분을 중점으로 봐야 할지 등, 꼼꼼히 체크해 볼 수 있다. 또, 업체분들이 건물주와의 협의 방법에 대해서 조언을 해주시기도 한다. 또 업자들마다 구조물에 대해 파악하는 방식이 조금씩 달라서, 다른 업자분이 놓쳤던 부분을 또 다른 업자분이 잡아주시기도 하니, 다다익선이다.
물론, 처음 들어올 때 사진이나 명확한 증거물이 있다면 이보다 좋을 수 없다. 하지만, 장사를 정말 오래 했거나 증거가 준비가 안된 상태에서 철거와 원복을 해야 하는 상황이면, 많은 업자분들의 이야기를 들어보는 게 정말 큰 도움이 된다.
어쨌든, 가견적을 받는 과정에서 3번째로 업자를 거를 기준이 있다.
바로 준비성과 성실성이다.
견적을 봐주시기 위해 가게에 방문하신 업자분들을 잘 관찰해 보자. 업자분들마다, 접근하시는 방법이 다 다르다. 구조물을 파악하는 방법도 다르다. 완전히 동일하게 말하는 분이 한분도 없다. 그 모든 말들이 다 도움이 된다. 그런데, 준비물에서 갈린다.
일단 수첩, 줄자, 거리측정기 모두 다 챙겨 오시는 분도 계시고, 아무것도 안 가지고 오시는 분도 계시다. 뭐 장비를 안챙기고 오셨다고해서, 실력이 없지는 않겠지만, 그냥 비교가 되는 것은 어쩔 수 없는 것 같다. 왜냐하면, 공통적으로, 수첩이나 거리측정기를 가지고 오신 분들은 다 가견적을 엑셀로 뽑아주셨다.
아무것도 안가지고 오신 분들은 가견적을 뽑아주지 않으셨다. 위에서도 말했듯이, 가견적을 뽑아주지 않았다고 해서, 벌써 배제할 필요는 없다. 어쨌든, 이야기를 들어보면, 실력이 있는 분들을 골라내기는 사실 어려운데, 실력이 조금 부족해 보이시는 분들은 고를 수는 있다.
이렇게 몇몇 업자분들이 뽑아주신 가견적, 그리고 문서로 전달을 주지는 않지만 말로 대략적으로 견적을 뽑아주신 업자분들의 말을 고려해 보면, 어느 정도 철거비용이 보일 것이다. 사실, 업자분들이 문서화된 견적서를 주지 않는 이유가 있는데, 그 이유는 글의 가장 마지막 단에서 이야기를 해보겠다.
어쨌든, 최대한 많은 업자분들을 만나보고, 기록하고, 가견적을 받아, 예상되는 비용의 폭을 정해두자. 최소비용과 최대비용을 정해두고, 그동안 들었던 이야기들을 참고하여 건물주와 이야기를 하러 가자.
| 4. 건물주와 원상복구 범위 협의하기 |
제대로 된 견적을 받고, 철거 및 원상복구 계획을 잡기 위해서는 건물주와 원상복구 범위를 협의해야 한다. 그 협의 내용을 가지고 다시 업자들로부터 제대로된 컨설팅을 받아야 하기 때문이다.
우리 다음에, 이어서 바로 유사한 종류의 요식업이 이어서 들어오는 상황이라면, 사실 원복 비용이 상당히 감소한다. 어차피 새로 들어오면 인테리어를 해야 하는 상황이기에, 기본 시설을 이어받으면, 원복비용이 조금만 발생하기 때문이다. 배기, 전기, 수도 등 그대로 이어 받으면 되기 때문이다.
하지만, 만약 이어서 들어올 임차인이 없는 상황이라면, 원복까지 진행해야 할 경우가 생기기 때문에, 비용이 기하급수적으로 늘어날 수 있다. 건물주는 뒤에 어떤 업종이 들어올지 모르니, 새 건물처럼 만들어 두고 나가라고 한다. 나의 경우 10년이 넘게 임대료를 밀리지 않고 가져다줬는데, 말끔히 원상복구 하고 새 건물로 만들고 나가라고 했다. 건물주 욕을 시작하면, 10만 자 이상의 글을 작성할 자신이 있다.
어쨌든, 건물주와 원만하게 협의를 통해 복구범위를 결정하는 게 좋다. 그리고 협의 한 복구범위를 기록하고, 증거를 남겨 두자. 나중 가서 딴소리하며 이거 해달라 저거 해달라 하는 경우가 태반이기에, 미리미리 딴소리하지 않게 방지해 두어야 한다. 일단 기본적으로 핸드폰에 녹음기 켜두는 습관을 들여라. 그리고 삼성폰이면, 통화는 무조건 자동녹음되게 설정해 두라. 그것만이 우리의 작은 보호막이 되어줄 수 있다.
그동안 여러 철거업자들에게 들었던 내용들을 토대로 건물주와, 건물 이곳저곳 주방, 홀 등 어떤 방식으로 철거하고 원상복구 할지 꼼꼼히 이야기를 나누자. 다시 건물주 욕이 나오는데, 바보 같은 건물 관리인이 있는 경우에는 이 얘기가 안 통하는 경우가 있다. 그래도 구체적으로 말을 하게 만들어야 한다. 근데 보통은 '난 잘 모르겠으니 알아서 잘해놓고 와서 검사받으라'는 식으로 나오는 건물주가 태반이라고 한다. 나 역시 그랬고, 철거업자분들과 이야기하다 보면 정말 별의별 건물주가 다 있다.
이 글을 읽고 계신 분들의 건물주는 정상인이길 간절히 바라본다. 어쨌든, 건물주와 확실한 복구범위를 협의하면 된다.
| 5. 철거업체들로부터 진짜 견적 받기 |
자 이제, 이 협상한(혹은 대략적인 가이드를 잡은) 복구범위를 가지고 다시 업체에 컨택을 진행한다. 물론 이때, 가견적 및 가게에 방문했던 모든 분들을 다시 다 부를 필요는 없다.
만나봤던 업자분들 중, 믿음이 가고, 끌리는 분들이 있었을 것이다. 위 판단 근거로 제시한 것들이나, 말하는 것들이나, 여러 업체분들 만나보면 답이 나온다. 그렇게 마음속 살아남은 업자분들에게 연락을 돌린다. 아마 기다리고 계셨을 것이다.
차례차례 약속을 잡고, 협의된 복구범위를 기반으로 견적을 받자. 이번에도, 주셨던 분들은 견적서를 줄 것이고, 안 주셨던 분들은 견적서를 안 주신다. 그 이유는 아까도 말했듯이 글의 마지막 부분에 적어본다.
| 6. 철거 및 원상복구 업체 최종 선전 |
사실, 가장 좋은 것은 가족분들이나 지인분들과 함께 철거 업자들을 만나보는 것이다. 사람이 느끼는 게 크게 다르지 않다. 딱 끌리는 분들을 추려서 투표를 해보자.
우선, 비용차이가 크지는 않을 것이다. 사실 돈보다 중요한 게 신용이다. 철거업자들, 계약금만 받고 튀는 분들도 많다. 그래서 비용이 너무 저렴해도 의심해야 한다. 돈을 더 주더라도, 책임감 있게 일을 마무리할 수 있는 사람과 함께 해야 한다.
지금까지 봐온 것들을 종합해서, 최종 업체를 선정하자.
업체 선정을 마쳤다면, 결과를 전달하자. 함께 하게 된 업체에게는 이후 계약 진행방식이나 철거비를 어떤 방식으로 지급할지에 대해 이야기를 나눈다. 그 외, 나머지 업체들에게는 진심 어린 감사를 말을 전하자. 시간을 투자하셔서 우리 가게를 봐주신 분들이니, 키프티콘이라도 돌리는 게 예의라고 생각한다. 개인적인 의견이다.
또 철거 업체를 선택할 때는, 실력과 인성을 갖춘 업체를 고르는 게 정말 중요하다고 느꼈다. 철거 진행 과정에서, 센스 있게 나의 편이 되어줄 업자를 찾아내야 한다. 철거를 하다 보면, 건물주가 악마로 보인다. 정말 많은 사례들을 들어보면, 정말 악독하다는 생각이 들게 하는 건물주들이 상당히 많다.
원상복구를 무기로, 말도 안 되는 트집을 잡거나, 말을 계속 바꾸거나, 정확한 지시를 내리지도 못하면서 무리한 요구를 하는 무식한 건물주들이 상당히 많다.
이런 건물주를 잘 컨트롤하면서 원래의 계획대로 철거를 진행해 나가 주실 업자분을 찾는 게 좋다.
어쨌든, 이렇게 철거 및 원상복구 업체를 선정하는 과정에 대해 순서대로 기록해 보았다.
글을 마치기 전에 위에서 언급했었던, 왜 철거업자분들 중에 견적을 주지 않고 말로 하는 분들이 많은지에 대한 이야기를 해보겠다.
인연이 되어 알게 된 인테리어 및 철거업자분이 계신데, 그분에게 철거업계 현황에 대해 접하게 됐다. 그분의 이야기를 들으니, 납득이 갔다.
업자분의 말에 의하면, 현제 철거업계도 경쟁이 상당히 치열하다고 한다. 거의 노마진으로 일을 하시는 분들도 계신다. 그럼 이분들이 돈을 어떻게 벌까. 철거는 원가로 해주고, 복구 작업으로 돈을 벌거나, 가게 이전 케이스라면 새로 오픈하는 가게의 인테리어 시공을 함께 착수하며 돈을 버는 방식이라고 한다.
그런데, 요즘 경쟁이 심해지면서 마진 깎기 경쟁이 심화되고 있다고 한다.
결국, 업체만의 노하우와 인맥으로 어떻게 비용을 줄일까 가 키포인트라고 한다. 철거비용은 결국 폐기물과 인건비다. 이건 불변의 진리다. 그걸 철거 업체마다 어떻게 컨트롤할 것인지에 따라 마진율이 달라지는 것이다. 폐기물을 야산에 묻었다가 발견되어 잡혀가는 그런 뉴스를 본 적이 있을 것이다. 이런 일이 발생하는 이유다.
견적을 안주는 이유는, 까딱 견적을 잘 못줬다가는 철거업체 입장에서 적자가 날 수 있기 때문이다. 철거는 복불복이다. 물론, 얼마 안 되어 나가는 경우라면, 철거를 했을 때 드러날 구조물들이 눈에 훤히 보인다. 근데 정말 오래된 식당의 경우, 깠을때 뭐가 나올지 모른다.
까딱 잘못 파악해서 견적을 뽑고, 그 견적대로 계약을 진행했는데, 일을 해보니 금액이 더 많이 발생할 수밖에 없는 상황이 나오면, 철거 업체 입장에서 몸은 몸대로 쓰고, 인건비는 인건비대로 쓰고 적자를 보는 일이 생기게 된다.
그래서 견적을 함부로 안 뽑아 주는 것이다. 진행하면서 금액을 불려 나갈 확률이 높다. 그래서 계속 비용이 추가에 추가가 되는 경우가 있다. 이런 경우를 피하려면, 애초에 금액을 확정해서 계약해야 한다. 물론, 원상복구 견적은 철거가 끝나봐야 나오겠지만, 적어도 철거만큼은 비용을 확정해서 진행하는 게, 추가적인 비용 부담을 막는 방법이다.
어쨌든 하도 많은 업자분들을 만나보고 철거 과정을 직접 보다 보니, 이 철거 업계가 이해가 갔다. 우선 여기까지 기록한다.
다른 글에서, 식당 폐업에 대한 모든 과정을 총정리해 볼 생각이다. 폐업을 앞둔 모든 자영업자분들을 응원한다.
혹 업체 선정에 어려움을 겪고 계시다면, 댓글을 남겨주시길 바란다. 특정 업체를 추천하긴 조심스럽기에, 몇몇 업체들의 정보를 전달드릴 수는 있다.
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